“丑女“做销售，一年卖4亿！不漂亮才是我的优势！

方晓庆，一个29岁的北京女孩，从外表看，很难把她和曾经北京“售楼王”联系起来。1.60米的身高，并不苗条的身段，一张不容易被记住的脸，严肃的黑色工作服……她在金碧辉煌的售楼大厅里，一点也不出众。但就是这个不起眼的女孩儿，卖出了天文数字的业绩——2009年，经她手出售的楼房总价值3.8亿元。方晓庆这段时间成了名人。人们好奇她的售楼秘诀。而她只是说，“我不喜欢把成绩归结到运气上。一两次可以说运气好，我每次都卖掉了，怎么能说只凭运气?”在方晓庆看来，真诚、勤奋、耐心，才是获得客户认可的法宝。

　　不能看人下菜

　　和其他售楼人员喜欢频繁跳槽不同，方晓庆做这行8年，只干过两家公司。“之前的和现在的。圈里人说售楼小姐换地方是家常便饭，像我这样的太罕见了。”方晓庆说自己也不是刻意而为，只是业绩一直不错，而且她从不羡慕别人换了地方，比自己挣钱多，自然就做得长久。(不频繁变换职业，坚持在一个地方“挖井取水”。)

　　方晓庆2002年毕业于北京林业大学，刚毕业时，她根本没想到自己会成为售楼小姐。“那时的同学一出校门，心里都奔着当公务员或者去大企业，不仅要找专业对口企业，还要判断企业发展潜力，但我没这么多想法”。方晓庆学的是计算机网络，却进了一家大兴的房地产公司当文员，“那会儿每天对着电脑，很枯燥，而销售部都是年轻人，成天说说笑笑，我特别羡慕，就申请转去做销售。”(相对于好多大学生，不一定在那个职业方向上就能找到发展空间，关键是要放平心态，踏实做事，敢于实践，这样才可能逐步找准方向，发展自己。很多成功者都是这样的经历。)

　　开始，销售总监并不看好方晓庆。她自己也承认：“第一眼看我什么感觉?挺有亲和力吧，但我不是一个特别突出的人，看上去也不精明。那时一张娃娃脸，老总就觉得我是小孩儿，能把房子卖出去吗?”(客户对娃娃脸的人往往是有好感的，特别是还具有亲和力时，客户更不会设防;同时在客户面前不要显得很精明。这是销售的第一步：快速建立与客户的信任关系。)给方晓庆做培训的老销售，也不看好她。一次培训课的间歇，小姑娘们都凑在一起聊天，忽然进来一位穿着睡衣的中年妇女，销售人员看她穿着普通，根本不像买房的，都懒得动弹。经理看到没人招呼，便叫方晓庆：“你去招呼一下客人，就当是练手，找找感觉。”方晓庆心想：“不管人家买不买房子，进来了都是公司的客户，就得认真招待。”她热情地迎上去，陪着那位妇女四处看，耐心地听她问长问短。“最后她竟然一口气买了3套!”(做业务准则之一是不能从自我的爱好和感觉对客户分类对待的，必须建立所有进门的都是你的客户的理念。)还没上岗，方晓庆就拿下了一个大单，“连我自己都不敢相信，不过从那以后，我也牢牢记住了一个道理，销售人员一定不能挑客户，绝不能看人下菜，很多有实力的客户穿得都特普通，很低调，从外表上根本判断不出来。”这样的例子方晓庆屡见不鲜：“我有一个客户，非常有钱，但穿得很随便。

　　他告诉我，以前去看房子，每次售楼小姐都不怎么搭理他。后来发现他有实力，就变得特别热情，拼命招呼，他很反感，干脆不买了。最后这个人也在我们这里买了3套。因为他被歧视惯了，遇到我们热情招待他，非常感动。”(不管是有钱或者没钱的客户都需要心理的关怀。有些不富裕的客户往往感到底气不足，需要你真诚的尊重;有钱的客户也需要关注他的面子和价值。)

　　方晓庆说，即便是不买房的客户，也能给她带来极大的利润。“一次，快下班的时候，来了位看起来普普通通的男客户。他说自己不买房，只是随便看看。大家忙了一天，都很累了，不愿意起身招待他。我没有犹豫，打起精神，陪他逛了好几个小时。”这个客户没说什么就走了，方晓庆也没有放在心上。谁知道两天后，不断有客户打电话找她买房子，方晓庆很奇怪，但也想不出原因。“最后楼房开盘时才真相大白，那位男客户跟着一帮朋友一起出现，我才知道都是他给我介绍的客户。他一共给我介绍了13个客户，最后他自己也在这儿买了房。”(还是那句话：所有进门的都是你的客户，因为他有可能带来口碑营销。销售人员多有短期心理，不能立即下单的或者不下单的，都可能给你带来口碑效应。)方晓庆从此懂得了长线经营的道理，“其实对客户来说，他即便现在不买，以后也会买;即便自己不买，或许也会介绍朋友买。所以都要认真对待。”

　　真诚比技巧重要

　　方晓庆偶然入行，没想到一开始售楼就尝到了甜头，她决定踏踏实实地做售楼小姐。“现在想想，刚做房地产时，我还不懂专业知识，好在那会儿的客户要求不高，只要觉得价钱合适，房子满意，就会出手。现在的客户挑剔得多，基本都是看了很多楼盘，反复比较才决定，卖房子越来越难了。”

　　方晓庆开始根据市场变化，学习行业知识，好满足不同客户的需要。(好业务的素质：自我学习能力强。向书本学，向他人学，从实践中总结学习。)不过，她一再向记者强调，自己并不看重销售技巧：“因为相比技巧，真诚更重要。买房子的客户都是久经江湖，什么样的技巧他看不出来，重视技巧倒不如简单一点，真诚一点，真心实意地为客户着想。”(真诚比技巧更重要。)

　　销售的第一步：快速建立与客户的信任关系。包括真诚对待所有客户、亲和力、不要比客户显得精明等。

　　当然，方晓庆也积累了一些经验。对于看房的女客户，她尽量感性地去沟通，介绍房子时注重布置，环境等话题，“比如介绍厨房，我会说这是洗菜的地方，这个是烤箱什么的。而男客户看重的是房子的价值、潜力。我就多谈一些数据，也会告诉他们，我们用的是知名物业公司，室内装修用的是什么牌子。”方晓庆虽然不以貌取人，但时间长了，她也能区分出所谓的高端客户和普通客户。“有些女客户一身华贵，态度矜持而淡漠，对待这样的人，态度要热情，但是话不能多，介绍完基本情况，对方不说话，自己尽量也不说，但要随时准备回答问题。”方晓庆说，这种客户不容易招待，很难猜到她们的心思，“要特别注意把握好距离，近了她会防备你，远了她又嫌不周到。”(销售人员要有良好的人际敏感性，能很好的把握不同风格的客户心理，注意保持好人际距离。